청약 당첨을 통해 분양권 당첨이 되셨다면, 반드시 분양권 전매절차에 대해 숙지해 둘 필요가 있습니다. 단독명의에서 배우자 공동명의로 변경하거나, 공동명의를 위해 증여세 신고등을 진행하기 때문입니다.
정확한 절차와 전매제한 시기를 모르시는 분들이 계시기 때문에, 이번 기회에 정학히 알고 가시기 바라며, 현명한 주택 구입과 투자가 되길 바랍니다.
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분양권이란?
분양권이란 소득세법상 주택을 취득할 수 있는 권리로 정의하고 있습니다. 아파트를 짓기 위해서 시공사가 공사를 완료합니다. 공사 완료 후 분양권을 가진 사람이 입주할 수 있습니다. 이를 사고 파는 것을 분양권 전매라고 합니다.
분양권 전매의 가격은 ‘분양계약금 + 기 납부한 중도금 + 프리미엄‘으로 계산하여 거래가 됩니다. 기존에 납부한 중도금 외에 나머지 중도금은 분양권을 구입하는 사람이 부담합니다. 청약에 당첨된다면 이 분양권을 팔 수 있습니다.
아래 뉴스처럼 지방권 비규제지역의 인기가 많은 것을 알 수 있습니다.
비규제지역서 ‘4월 막판 청약대전’ 펼쳐진다
부동산 시장이 투기로 과열되면서 정부에서는 전매제한 등 여러가지 제도를 보완하였습니다. 프리미엄이 너무 높아 분양권 거래가 많아졌고, 이를 위해서 청약 제도를 악용하는 사례가 많기 때문입니다.
악용사례들도 잘 참고하시어 불법거래를 하지 않도록 합시다.
광주시, 분양권 불법전매 등 부동산 실거래 의심 157건 적발
입지가 좋은 아파트들은 중도금이 부담되어 높은 프리미엄을 받고 파는 일이 많기 때문입니다. 분양 초반부터 수십, 수백대 1의 경쟁률을 뚫고 당첨되었으니 그만큼 보상을 높게 받을 수 있습니다. 요즘 로또 분양이라는 만들이 많은 이유입니다. 분양가 상한제도 한 몫 하는 것으로 보입니다.
분양권 전매절차 (분양권 전매방법)
분양권 전매절차는 분양계약에서부터 매수/매도자간 거래, 그리고 채무 승계를 통해 진행됩니다. 자세한 사항은 아래와 같이 진행됩니다.
1. 분양권 계약
분양권 전매절차는 청약자가 아파트 분양에 당첨되고, 건설사와 분양계약을 완료해야 합니다. 계약금은 보통 분양가격의 10%로 계약시 납부합니다.
2. 매수자 매도자 계약
이후 매도자와 매수자가 앞서 말씀드린 ‘분양계약금 + 기 납부 중도금 + 프리미엄’을 합산한 금액으로 거래를 합니다. 매매계약서를 작성합니다.
3. 시군구청 지적과 신고
매매계약서를 매수자와 매도자가 작성하여 시군구청의 지적과에 신고하고, 부동산거래계약신고서를 작성하여 실거래가를 신고합니다.
4. 분양계약서 명의 변경
아직 입주와 중도금 납부가 완료되지 않았고, 잔금 납부가 남아있습니다. 계약서를 기반으로 은행에서 중도금 대출 채무를 승계하고, 건설사를 방문하여 분양계약서를 매수자 명의로 변경하면 분양권 전매가 완료됩니다.
2021년 공동주택 재산세 계산방법(공시가격 19% 상승)
분양권 매수시 주의사항
분양권을 매수하시는 분들은 여러가지를 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 지금의 프리미엄 이상으로 주택 가격이 상승할지를 예상하고 들어가야 합니다. 주변의 시세들과 최근 부동산 정책 추이, 대출 상환 가능여부를 따져보셔야 겠지요?
호재/향후 상승
어떤 호재가 있는지 교통망 확장 계획이 있는지, 그리고 교육 입지를 확인하시기 바랍니다. 잘다져진 교육 입지는 향후 상승을 주도합니다.
프리미엄 분석
지금 형성된 프리미엄이 경제상황을 고려하여 과도하게 형성되진 않았는지 파악해보시기 바랍니다. 주변 시세 확인도 당연히 필요합니다.
지역 대장
매수하려는 지역의 대장아파트 인지 확인하시기 바랍니다. 대장 아파트는 보통 그 지역의 가격을 선도하고 있습니다.
로열층 및 기타
분양권을 구입한다면 로열층을 고르시기 바랍니다. 실거주가 될 수도 있고, 투자목적이 될 수도 있으니, 로열층/로열동을 고르시기 바랍니다. 또한 여러 특화된 시설이 있는지 점검해보시기 바랍니다.
반대로 매수를 계획하고 계시다면 조정대상지역별, 공공택지인지 민간택지인지 확인하시고 전매 제한 기간을 확인하시기 바랍니다. 서울/수도권 지역의 경우 소유권이전등기일로 제한되어 있습니다.
